淳祐二年七月，白鹭洲书院的礼圣殿刚立起梁柱，江万里便在州衙西侧的旧驿馆挂出了“吉州学田局”的木牌。
学田局的首任提领是前国子监簿李默——此人是江万里在太学的同窗，因看不惯史嵩之专权而辞官归里，性喜农事，对田亩、租税之事极是精熟。
“李兄，学田是书院的‘养命钱’，”江万里将一叠泛黄的《捐田簿》推到李默面前，簿上密密麻麻记着士民捐田的姓名、亩数，“但这簿子只写‘某捐田十亩’，却没写田在何处、土质如何、水源是否便利。若不清丈，将来租谷收多少、怎么分，都是糊涂账。”
李默翻开簿子，指着其中一页：“比如这富绅刘员外捐的十五亩田，只注‘城北’，城北十里皆为田，哪块才是？”
他抬头看向江万里，“依我之见，需分三路清丈：一路查核田主、田界；二路丈量亩数、记录土质；三路绘图存档、标注水源。”
江万里深以为然，当即从州衙抽调十名熟悉农事的“经界吏”，又请了十位各村耆老做“见证人”，分五组下乡。他亲自带一组去城南芗溪畔——这里是耆老陈尧道捐的二十亩“上等田”，也是学田的“样板田”。
到了田边，江万里让经界吏取出“步弓”（古代丈量工具，一弓五尺，二百四十弓为一亩），亲自督量：“从地头到地尾，来回量三遍，取平均值；田埂、水渠也算入亩数，不可短少。”
经界吏量了三遍，报数：“大人，陈老丈的田实有二十亩三分，比簿上多三分。”江万里笑道：“这三分地，也是陈老丈的心意，记入学田，不可算陈家私田。”他蹲下身，抓起一把土——黑油土，攥在手里能成团，松开即散，是种水稻的好土。“标注‘上等田，岁收谷每亩三石’。”
清丈持续了一个月，学田局终于摸清了所有学田的底细：共一百五十亩七分，分三等——上等田五十亩（亩收谷三石），中等田八十亩（亩收谷二石），下等田二十亩七分（亩收谷一石五斗），分布在庐陵、吉水、泰和三县，最远的在泰和仙槎河畔，距白鹭洲百里。
李默将清丈结果汇总成《鹭洲学田清丈册》，江万里翻开一看，见册中不仅有亩数、土质，还画了“田地图”，标注了“某田东至某家地，西至某水渠”，连“某田有井一口，可灌田五亩”都写得清清楚楚，不禁赞道：“李兄这册子，比金券还可靠！”
九月初，学田清丈的消息传遍吉州，却引来了不速之客。这日午后，江万里正在学田局与李默商议租谷分配，门房来报：“大人，城西张员外求见，说有要事相商。”
张员外是庐陵有名的豪强，祖上曾做过提点刑狱，家有良田千亩，佃户上百。江万里心里咯噔一下，猜到他来意，却还是让门房请进来。
张员外穿着锦袍，手里摇着折扇，进门便拱手笑道：“江大人，久仰久仰。听闻书院清丈学田，张某特来道贺。”
江万里让座奉茶，开门见山：“张员外客气了，不知今日到访，有何见教？”张员外收起折扇，搓着手道：“实不相瞒，张某在城南芗溪畔有片田，恰与陈老丈捐的学田相邻。那学田边角有半亩地，是块‘畸零田’（不规则的小块地），夹在张某田与水渠之间，收租不便，不如大人将这半亩地卖给张某，张某愿出双倍价钱。”江万里心里冷笑——那半亩地他清丈时特意去看过，虽小，却是学田引水的必经之路，若卖给张员外，学田灌溉便要受其拿捏。他放下茶盏，语气平淡：“张员外说笑了，学田是‘养士之母’，一毫一亩都不可私许，何况这半亩地关系学田灌溉？”
张员外脸色一沉：“大人何必如此固执？半亩畸零田，于书院不过收谷一石五斗，张某愿出银五十两买，够买谷三十石了！”
“张员外可知‘学田’二字的分量？”江万里站起身，走到墙边挂的《鹭洲学田清丈册》前，指着其中一页，“这学田是士民捐给书院育子弟的，不是州衙的‘官田’，可以买卖。
今日卖半亩，明日便可卖一亩，后日学田尽失，书院何以为继？”
张员外没想到江万里如此不给面子，语气也硬了起来：“大人莫忘了，张某在朝中也有亲友……”
“张某若想仗势欺人，尽管去告。”江万里打断他，目光如炬，“万里头可断，学田寸土不可让！”张员外被噎得说不出话，悻悻而去。李默在一旁叹道：“这张员外睚眦必报，怕是会生事端。”
江万里摇头：“怕他作甚？学田是吉州士民的共有财产，他若敢动，百姓第一个不饶他。”
张员外之事让江万里意识到：学田若没有“规矩”，迟早会被豪强蚕食。他连夜召李默、陈尧道等乡绅议事，要立一部《鹭洲学田章程》。
“学田岁收租谷，当如何分配？”江万里问道。陈尧道捻着胡须道：“书院师生需廪食，典籍需购补，校舍需修葺，三者缺一不可。依老朽之见，租谷三分供廪食，二分购典籍，一分葺校舍，如何？”李默补充：“还需留‘备荒谷’——若遇灾年，租谷歉收，便用备荒谷补；每年从租谷中提一成存入‘备荒仓’，积少成多。”
江万里点头：“甚好。再定‘管理规’：设‘学田司’，由书院山长（院长）、州学教授、乡绅代表各一人共管，每年秋收后公开账目，‘租谷收多少、用多少、存多少’，让百姓监督。”
众人商议至深夜，终于定下《鹭洲学田章程》，共十条，核心是：租谷分配：三分供师生廪食（糙米为主），二分购典籍（含刻书、修补），一分葺校舍（含桌椅、笔墨），一分作备荒谷。
管理监督：学田司三人共管，账目每年十月在州衙、书院、各县学宫“三榜公示”。严禁侵占：“学田寸土不可卖，租谷分文不可私用，违者杖八十，追回田产，永不得参与学田事务。”
章程拟好，江万里却觉不够——文字易改，人心易变。他想起《周礼》“凡治人之道，莫急于礼；礼有五经，莫重于祭”，决定将章程刻在石碑上，立于书院侧门，让“后世学子见碑如见学田之重”。
十月初一，石碑立起。碑高六尺，宽三尺，上刻“鹭洲学田章程”六个篆字，正文用楷书，字字清晰。江万里率学田司、乡绅、生徒代表（虽书院未开学，已有百姓送子弟来候学）在碑前祭祀：“此碑为誓，学田永存，育士不息，若有违者，天地共诛！”百姓围在碑前，指着“严禁侵占”一条，议论纷纷：“江大人这是给学田上了‘铁锁’啊！”
“有这碑在，哪个豪强还敢打学田的主意？”张员外也混在人群中，见碑上“违者杖八十”的字样，脸色铁青，却不敢作声——他知道，这碑不仅是石头，更是吉州百姓的“民心”，动碑，便是与整个吉州为敌。
学田局开始“授佃”——将学田租给附近农户耕种，收租谷供书院用。
“授佃当‘择良农’，”江万里对李默道，“选那些‘勤谨无欠租’的农户，租额比民间低一成，若遇灾年，可减租或免租。”
消息传出，农户们纷纷来学田局报名。有个叫王福的佃户，租种张员外的田，因去年欠租被夺佃，听说学田授佃，带着儿子赶来：“大人，我王福种了二十年田，从不偷懒，求租两亩学田！”江万里见他衣衫虽旧却干净，儿子背着个小竹篓，里面装着刚割的猪草，便问：“你儿子多大了？可识字？”
“八岁了，不识几个字。”王福红了脸。“若租种学田，需送儿子入书院的社学读书。”江万里笑道，“学田养士，也养‘知书的佃户’。”
王福大喜：“愿意愿意！只要能让娃读书，俺多交租都行！”学田局最终选定了三十户佃农，都是“勤谨、孝悌、愿送子弟入学”的农户。授佃那日，江万里亲自在学田碑前与佃农们立“租佃契”，契上写明“某田租与某户，岁租谷若干，灾年减租”，双方签字画押，各执一份。
王福捧着租佃契，手都在抖：“俺祖祖辈辈佃田，从没见过这么公道的契书！”江万里望着佃农们扛着锄头走向学田的背影，对李默道：“学田不仅是‘养士之母’，也是‘养民之本’。佃农知书，便知‘学田之重’，会拼死护着学田；子弟入学，将来或成栋梁，反哺学田。如此循环，书院才能百年不衰。”
冬月初，学田的晚稻收割完毕，佃农们将晒干的租谷送到白鹭洲的“学仓”。
江万里亲自监收，见谷粒饱满，笑道：“第一年便有此收成，是吉州的福气。”他让李默将租谷按章程分配：三分入“廪食仓”，二分入“典籍仓”，一分入“修葺仓”，一分入“备荒仓”，账目写在学仓墙上，一目了然。百姓路过学仓，见墙上的账目，都赞：“江大人办事，真是小葱拌豆腐——一清二白！”
这夜，江万里登上白鹭洲，见学仓的灯光映着洲头的学田碑，碑上“鹭洲学田章程”几个字在月光下闪闪发亮。他想起张员外悻悻离去的背影，想起王福捧着租佃契的笑容，忽然明白：所谓“基业”，不在砖石，而在人心——学田章程是“规矩”，百姓拥护是“底气”，二者合一，书院才能如洲上的老樟树，扎根江心，百年不倒。